アパート経営でトクする土地活用 知っておきたいメリット4つ

土地を活用する上で、アパート経営は有効な手段といえます。今回は、アパート経営のメリットとトクするために注意すべき点を理由とともにご紹介します。

土地活用の方法　借地や駐車場は初期費用がかからないが……

更地であれば、一般定期借地権を設定して長期で貸出し、契約終了後に更地に戻して返還してもらう方法があります。その他にも、駐車場やトランクルーム、太陽光発電に利用するといった方法があります。ただ更地を定期借地、駐車場やトランクルームなどで貸す場合は初期投資費用が少なくて済む分、収益性は低くなります。

それに比べてアパート経営は賃貸建物の建設費など初期投資費用がそれなりに必要となるのですが、収益性が高く節税対策としても有効な土地活用法です。

土地活用に関わる主な専門業者や専門家の種類

どんな目的で土地の活用をするかによって窓口になる不動産会社や専門家が異なります。土地活用に関わる不動産会社や専門家をご紹介しましょう。

●ハウスメーカー
一戸建てをメインとする会社というイメージがありますが、大手は賃貸住宅や店舗経営などのさまざまな土地活用メニューを提供しています。

●工務店
大規模な工務店はゼネコンと変わりませんが、中小の工務店は地域密着型で賃貸住宅の建築から管理まで手がけている会社もあります。

●設計事務所
設計事務所は施工には直接かかわらず、建築に関しては工務店と連携しています。得意分野もさまざまなので、どんな建物を建てるのかによって選ぶ相手が異なります。土地活用に関しては専門外ですが、中にはコンサルティング業を兼ねている設計事務所もあります。

●デベロッパー
土地活用のプロですが、デベロッパーは土地開発をして販売するのが主なので、アパート経営による土地活用には不向きかもしれません。

●仲介業者
土地家屋の売買や賃貸の仲介業務をしている不動産業者です。土地活用に直接的に関わることはありませんが、収益物件探しや入居者募集には欠かせません。

●金融機関
資金調達をする際には不可欠の存在です。融資を着実に回収する必要性から、土地活用の資金計画についてもシビアな観点でコンサルティングをしてくれます。

●税理士・会計士事務所
税制面で頼りになる相談相手です。特に所得税や法人税、相続税などの節税をする上では欠かせないといえるでしょう。

●その他
土地活用に関するアドバイスを主な業務とするコンサルティング会社や、投資物件を専門に扱う不動産会社などがあります。

長年に渡って経験を蓄積して多様なノウハウを持ち、土地の調達から建物のデザイン設計、入居者の募集や管理までワンストップでサポートしてくれる不動産会社もあります。

アパート経営で土地活用をする4つのメリット

アパート経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。アパート経営のメリットを4つご紹介します。

●メリット1　融資を受けて投資できる
株やFXなどの金融商品に投資をするために、個人で千万単位の融資を受けるのはほぼ不可能ですが、アパート経営への投資であれば融資を受けられる可能性が高いです。金融機関は土地の担保価値を高く評価するので、好条件で融資を受けられるメリットがあります。

●メリット2　空室に対するリスク許容度
マンション区分所有を1室保有している場合、空室になると家賃収入はゼロとなってしまい、融資を組んで投資している際は持ち出しで返済せざるをえない状況となります。アパートを1棟所有している場合は1室が空室になったとしても、他の部屋に入居者が付いていれば、そちらでカバーすることが出来ます。

融資条件（金利・期間）などによって異なりますが、ある程度までの空室率は入居者からの家賃収入でまかなうことが可能です。空室に対するリスク許容度がマンション区分所有より複数の部屋数があるアパート経営の方が高いといえます。

●メリット3　保険代わりになる
ローンの契約時に団体信用生命保険に加入することで、契約者に万が一のことが起こった時にはローン残債分が精算されて無借金の資産を残すことができます。よって、毎月の返済がなくなるのでその分だけ手元に残る家賃収入が増えることになります。

●メリット4　節税効果が見込める
更地や駐車場のような「非住宅用地」に比べて、アパートの固定資産税や都市計画税は減額されます。相続時にはアパートは貸家建付地として扱われるため、評価額の計算方法が異なります。その結果、評価額が自用地、家屋よりも減額されるので相続税の節税になります。

アパート経営を始める際の注意点

まずは近隣での開発計画の有無、建築制限などの事前調査をして、アパート経営で収益を得られるかを見極めることが重要です。建物には経年劣化はつきものです。将来の修繕費を想定した収支計画をするようにしましょう。

入居者ニーズと物件の条件がマッチしていないと、空室率が高くなり収益が悪化しやすくなります。それを回避するために、周辺にどのような施設があるのか、近隣の賃貸市場における家賃相場や競合物件の状況がどうなっているのかを把握しておきましょう。

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