もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #7（経費・節税編）

大家になって収入が生まれると、会社員では縁のなかった確定申告の必要が出てきます。例えば、給与以外の所得の金額が20万円を超える人には申告義務があります。今回は、申告にまつわる経費のことや税金のことを解説します。

確定申告

アパート経営における会計上の利益計算は、賃料収入－運営経費－（ローン返済利子＋減価償却費）です。年初には管理会社から年間集計表が送られてくるので、これを元に確定申告していきます。

申告には2種類の手続きがあります。作成する書類や手続きが簡単だけれど税法上の特典が少ない「白色申告」と、やや申請は面倒な反面、得られるメリットが多い「青色申告」です。法改正により申請書類の差が少なくなったため、アパート経営では「青色申告」がお勧めです。

特典で大きいのが専従者給与です。家族に賃貸業に対する給与を払うことができます。配偶者に給与を払うことで、所得の分散を図ることができるのです。一般的には所得税のかからない年額103万円以内に給与を設定するのが基本です。（2018年度からの税制改正で限度額が150万円に引き上げられる予定）ただし会社員の場合、配偶者控除を受けられなくなりますので注意してください。

さらに青色申告には単式簿記、複式簿記の選択肢があり、後者の方がより煩雑ですが、その分メリットも大きくなります。単式では特別控除は10万円ですが、複式の場合は65万円になったりもします。

他の違いとして、単式と異なり複式では貸借対照表が必要になります。適用には「事業的規模」であることなどの条件はありますが、大家になったらぜひとも青色申告の複式簿記を検討したいものです。

経費コントロール

利益計算では、賃料収入から運営経費を差し引きますが、この運営経費にはさまざまなものを含めることが可能です。これも副業のメリットの1つといえます。

対象となるものとしては、自宅家賃・交際費・車両費・旅費交通費などが挙げられます。無論、全額経費算入できるわけではなく、振り分けは税務上「合理的な基準」とされています。

例えば、物件までの往復の交通費は経費になりますし、管理会社との飲食も交際費といえます。不動産収入が大きい場合、会社員の給与との割合で自宅家賃を案分するなども可能です。

筆者の例では、実家の近くにアパートを所有したことで、管理会社との打ち合わせを兼ねての帰省費用が出張経費にできています。自分が好きな地方の物件を取得し、出張で何度も訪れる、なんていうのも楽しいものです。

税金コントロール

それでは、どのようなものが経費にできるのか、レシートや領収書を保存しておいて税理士と相談してみましょう。

例えば、利益が200万円で専従者給与を100万円とした場合、利益から専従者給与と特別控除を差し引いて課税対象額を求めます。そして、これに税率が適用されます。

税率を20％とした場合、単式で専従者給与無しの場合、（200-10）×20％＝38万円が納税額となります。複式の場合、（200-65-100）×20％＝7万円が納税額です。複式では差額分31万円がお得です。

事業収支が赤字の場合には、損益通算といってサラリーマンの所得からの控除が可能です。もともと納めるべき税金を使って不動産事業の赤字補てんをしながら、資産形成ができるということになるのです。もしかすると「不動産は節税になりますよ」というトークを聞いたことがあるならば、その内容がこちらになります。

高額納税者などはここに魅力を感じて、不動産を取得することも珍しくありません。ただ、赤字になる事業は、ビジネスとしては無理があるということは理解しておきましょう。赤字の物件はキャッシュフローを得ることではなく、相続税対策か富裕層向けの資産維持対策という側面が強くなりがちです。もちろん、サラリーマンなどの資産形成層にとっても、副収入を得ることができなくとも、最終的に土地・建物などの不動産を毎月の少しの手出しで取得できるという意味では、十分にやる価値があるともいえます。

確定申告は面倒なようですが、税法を理解することによりキャッシュフローも変わってきます。税理士と相談しながら経費についても理解を深め、大家としてのスキルアップを目指しましょう。

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【もし大家になってみるなら？！】シリーズ
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #1（物件決定編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #2（契約編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #3（審査編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #4（建築編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #5（入居者募集編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #6（収入編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #8（管理編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #9（総集編）