アパート経営情報 初めての資産形成ライフを歩む
建物の建築が終わり、いよいよアパート経営のスタートです。まずは入居者を募集して住んでもらう必要があります。空室のままでは収入を生んではくれません。今回は入居者募集についてみてみましょう。
入居者募集
募集から入居までの流れは、
・ 入居者募集
・ 入居問い合わせ
・ 物件見学（内見）
・ 入居申込み
・ 入居審査
・ 賃貸借契約
という流れになります。
募集のためには、管理会社と募集条件を決めます。家賃はいくらにするのか、共益費は設定するのか、敷金、礼金はどうするのかなどです。
共益費とは共用部分の維持・管理のための費用として、家賃とは別に入居者から徴収するものです。更新料や広告費の算出根拠からは除外されますが、事業収支としては家賃と同列に扱われます。
敷金とは、入居者が家主に預けておく保証金のことで、退去時には入居者事由の修繕費を除いて残金は返金します。会計上は預かり金として計上され、事業収支には関係しません。
礼金は、入居時に大家さんに感謝の意として渡されていたものが慣例化したものです。返金の義務はなく、家賃と同等の賃料収入として計上します。
「サラリーマン向け新築アパート投資法」の場合は、管理会社からオーナーへ募集条件の提案がありますので、一任でも大丈夫です。ただ、新築の場合は比較的強気の条件設定も可能ですので、近隣相場を調べて希望を伝えてもいいでしょう。
管理会社から募集情報が公開され、住居を探している人の目に留まり、問い合わせが入り、物件見学（内見）と続き、部屋が気に入って条件に合意すれば入居申込みとなります。募集から申込みまで全て管理会社が代行してくれますので、大家さんは待つだけです。募集状況の報告を聞きながら、進展を見守ることとなります。
なかなか入居が決まらない場合は内見数を確認します。内見の絶対数が少ない場合は、募集条件に問題があると考えられます。条件面で選択肢から外されている可能性が高いのです。逆に内見があっても契約に至らない場合は、物件の魅力が不足していると推論できます。
入居者審査
募集条件の設定の次に大家さんの出番は入居審査です。管理会社がプロとしてアドバイスしてくれますので心配はありません。相談があった時のためにチェックポイントを挙げておきます。
滞納対策として連帯保証人か保証会社の保証が必須です。家賃の回収漏れの防止のため必ずどちらかを採用しましょう。保証人がおらず保証会社の審査に通らなければ、入居をお断りすることになります。
次に、年収と勤め先の安定度や勤続年数をチェックします。雇用形態が不安定な場合は注意を要します。安定的な住環境の供給という大家としての義務とのバランスを考えます。入居条件として、火災や漏水時の損害賠償のための「借家人賠償責任保険」や、火災時の家財買い直しを対象とした「家財保険」などの加入も検討材料です。
管理会社が自ら入居者を見つける場合（自社付け）と、別の不動産会社に紹介を依頼する場合（客付け）があります。客付業者からの紹介の場合、手数料（広告費）が発生する場合がありますので頭に入れておきましょう。審査に合格なら、管理会社が代行して賃貸借契約を取り交わします。満室になるまでこれを繰り返します。
管理会社に必要なスキルとして、建物保守力、客付力、入居者対応力、入居者保持力がありますが、会社毎に特徴があります。大家として、管理会社の特性やエリアの需要と供給について理解を深めていきましょう。
いざというときの大家としてのスキル
「サラリーマン向け新築アパート投資法」はお任せでも運営できるありがたい手法ですが、いざというときの大家としてのスキルは重要です。時々、現在の募集条件と募集から入居までの期間を確認しましょう。時系列での変化を見ることで、賃貸需要の判断材料になるのです。
大家として最低限必要なスキルを身につけておくことで、中長期にわたるアパート投資においては、より安心・安定した経営状態を保つことができるのではないでしょうか。
【もし大家になってみるなら？！】シリーズ
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #1（物件決定編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #2（契約編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #3（審査編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #4（建築編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #6（収入編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #7（経費・節税編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #8（管理編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #9（総集編）
