もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #1（物件決定編）

長期に渡り安定的に家賃収入を得られる不動産投資が人気です。「サラリーマン向け新築アパート投資法」なら土地がなくても、融資を受けて新築アパート経営が可能です。家賃収入でローン返済をしつつ、不動産という実物資産を取得するのです。

一体それはどんな投資法なのでしょうか。その具体的手順を大家になるつもりでご案内しましょう。

基礎知識を習得する

不動産投資には区分マンション、戸建てや一棟ものなど、色んな手法がありますが、どの手法にせよ賃貸業の損益構造を理解することが必須です。

実は、事業としての不動産損益と現金の動きは異なります。損益が黒字でもキャッシュが出ていく場合もあれば、その逆もあります。減価償却やローンの返済金がその要因です。まず、この構造を習得します。

勉強の合間に、ネットで投資家向けに新築アパートを提案してくれる会社を探しましょう。物件探しに割く時間が無く、大きな運営リスクは取りたくない会社員の方向けなのが「サラリーマン向け新築アパート投資法」となります。

不動産会社の多くは投資家向けセミナーを開催していますので、参加してみるのが近道でしょう。複数の会社が出展している投資家向けイベントに参加するのも１つといえます。

物件を紹介してもらう

セミナー参加後に面談があります。面談では、勤務先、年収、貯金残高などを記載します。自分の懐具合を開示するのは恥ずかしいものですが、融資審査に必要ですので正直に記入してください。

面談後、あなたに合った物件の紹介を受けます。
場所：
間取り：
物件価格：
想定家賃収入：
運営経費：
仮ローン条件：（自己資金、融資額、期間、金利）
返済額：
現金収支：
事業損益：

最初は金融機関を自分で探すのは敷居が高いので、販売会社から紹介を受けるのがいいでしょう。自分で交渉する労力が不要な点が最大のメリットといえます。もちろん将来、運営実績を積んだ上で違う金融機関で借り換えることは可能です。

物件を選ぶ

自分で物件を探す必要はありませんが、紹介を受けたら必ず次の4つをチェックします。

1.事業損益と現金収支の確認
2.経費関係の確認
3.現地確認
4.家賃収入の下落予想

1.物件の長期の事業損益と現金収支（キヤッシュフロー）を確認する
木造アパートは法定耐用年数が22年なので、償却が終わると会計上の利益が大きくなり、税額が高額になります。ローン完済までの事業損益と現金収支のバランスがどう変化するのか確認しておきます。減価償却費は魔法の経費ともいわれ、経費として費用計上できるのに現金の支出がなく、とても有難い経費目といえます。

2.経費関係は月次経費だけではなく、購入時の不動産取得税や年に一度の固定資産税なども確認する

3. 現地の物件と市場を確認する
実際に駅から物件まで歩いてみます。１つのアイデアとして販売会社とは別の地域の不動産会社を訪問することです。知らない店に飛び込むのは勇気が要りますが、その地域の賃貸市場に関する貴重な情報が入手できます。

4.家賃収入の下落予想をしておく
少子高齢化が進む中、家賃がこの先上がっていく予想は簡単には立てられません。10年後の参考として近隣の築10年のアパートの家賃相場を調べます。将来の家賃収入の予想がつけば投資リターンも計算し易くなります。

投資の特徴

「サラリーマン向け新築アパート投資法」は物件を探す手間も不要でとても便利な投資法ですが、サラリーマンの給与を担保にして長期で資産を形成する手法でもあります。不動産会社が労力のほとんどを代行してくれる分、どうしても利回りは低くなります。

30年後に借り入れのなくなった大家になるという気の長い投資と心得ておきましょう。しっかりした会社に頼めば、管理の労力も不要です。いわば家賃収入によるほったらかし長期積み立て投資法といえるのです。

さあ、物件を決定したら次はいよいよ契約です。

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【もし大家になってみるなら？！】シリーズ
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #2（契約編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #3（審査編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #4（建築編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #5（入居者募集編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #6（収入編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #7（経費・節税編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #8（管理編）
・もし大家になってみるなら？！アパート経営の契約から管理まで #9（総集編）