賃貸経営で委託管理のメリットとは 自主管理の場合と比較してみよう

賃貸経営は、不動産管理会社に委託している方と物件を自主管理している方に分かれます。委託管理と自主管理は、それぞれメリット・デメリットがあるためご自身に合った管理方法を選ぶ必要があります。そこで今回は、委託管理と自主管理について比較し、詳しく解説していきます。

賃貸経営における管理とは

賃貸経営の管理とは、新規入居者の斡旋、賃料回収、入退出の立ち合い、トラブルの対応、物件のメンテナンスなどを指します。

管理の流れは、まず賃借人をチラシやインターネットで募集し、賃借人と賃貸借契約を結びます。次に賃借人から月々の賃料回収を行い、仮に賃料の滞納があれば督促を行います。入居者間のトラブル対応、物件の整備・清掃・設備点検、建物のメンテナンスも管理の一環です。さらに賃借人が入退出する際には立ち会いを行い、原状回復工事がどの程度必要かを賃借人と話し合います。そして新しく次の賃借人を探します。

賃貸物件の管理の範囲は、オーナーと管理会社の契約の内容によって異なります。管理コストを抑えるのか、それとも管理業務の幅を大きくして任せるのか、物件によって見極める必要があります。

委託管理のメリットとリスク

不動産の委託管理のメリットは主に2つで、手間がかからないことと専門家が対応してくれることです。賃料の滞納があったり、細かいクレームがあったりしても、基本的には管理会社で全て対応してくれます。そのため、オーナーは物件を所有しているものの、自らが行うことはそれほど多くはならないのです。賃貸経営で長く成功するためには魅力的な物件を保つ必要がありますが、一から管理を学ぶのは容易ではありません。また、管理会社は賃借人の対応や、マンション管理に関するノウハウが豊富にあります。そのため、賃借人に適切な対応をして、トラブルが起こるリスクを抑えた賃貸経営ができるのです。

一方で委託管理を利用した場合のリスクとは、手数料がかかることと、管理会社の担当者の質によって管理の仕方が異なることです。委託管理の手数料は管理会社や、管理業務の範囲によって異なります。また、管理会社によって質が異なることも考えられます。場合によっては、賃借人のクレームが大きくなり、オーナーである自分が対応する必要があります。担当者によっても経験や対応に差がある場合があるため、実際に依頼してみないと分からない点はリスクになります。

自主管理との比較と委託管理のポイント

自主管理は、全ての管理をオーナー自らが行ないます。例えば、賃借人が賃料を滞納すれば、賃借人に連絡をして賃料の回収を行う必要があります。また賃借人が退去するときには退去に立ち会う必要もあります。自主管理と委託管理のどちらにするかは、自主管理することで手数料を省くか、管理会社に委託することで手間の削減を優先させるか、より自分にあった方法を選ぶということです。物件の管理にどれだけ時間を割くことができるか、どの程度の知識が自分にあるのかを把握した上で選択する必要があります。

仮に手間の削減を選び、委託管理を選んだとします。そのときには、管理会社を複数社比較することが大切です。手数料の設定が管理会社によって異なるため、まずは手数料の比較をするのもいいでしょう。その上で、管理会社が現在どのくらいの戸数を管理しているか、またどのような物件を管理しており得意としているかを確認しましょう。空室リスクを避けたい場合には、家賃保証やサブリースといったオプションサービスを持っている管理会社を選ぶのもいいでしょう。保有している物件に適切に対応でき、かつ状況に応じた提案ができるかどうかも重要なポイントとなります。

管理は委託がおすすめ

委託管理と自主管理にはそれぞれメリットがありますが、よほど管理に慣れている方でない限りはプロの管理会社に任せる委託管理がおすすめです。手数料はかかるものの、事情に精通している専門者に委託することで、面倒な手続きからクレーム対応、空室リスク軽減やメンテナンスまでを安心して任せることができ、結果として長期的に利益を生むことが期待できるでしょう。

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