不動産投資のはじめ方ってなんだろう？ 初心者に必要な基礎知識とは

不動産投資を始めるときには、いろいろと覚えておきたい知識があります。居住用不動産の購入経験がある人も、「投資用不動産」にアタマを切り替えて投資をしなければ、予想できないミスをしてしまうかもしれません。

今回は不動産投資の初心者が覚えておくべき基礎知識を紹介します。

不動産投資とは

不動産投資とは、一般的には「マンションやアパートを購入して、賃借人からの賃貸収益で利益を得る」というものです。物件を購入して売却する「売却益」で利益を上げる方法もありますが、それは投資用不動産を扱うプロの不動産会社が主に行っている方法です。

不動産投資にはさまざまな費用がかかります。物件を購入する費用はもちろん、「固定資産税」「管理費・修繕費」などもかかってくるのです。それらの「経費」を賃料収入から差し引いた金額が、不動産投資で得られる利益になります。

初心者が不動産投資を始めるときには、なるべく早めに不動産会社へ相談に行くことをお勧めします。なぜなら、不動産投資で「気を付けるべきこと」を教えてくれるからです。上述した「経費」についてもそうです。どこまで物件の管理を不動産会社に任せるべきであるかなどの相談も早めに行いましょう。

初心者が陥りがちな失敗事例

初心者が不動産投資をするときに陥りがちな失敗は以下の2点です。

1. エリアを考慮しない
2. 投資用でなく居住用として評価してしまう

まず、1つめの「エリアを考慮しない」という点は、安さと利回りにつられて需要の少ないエリアを選んでしまうミスです。たとえば「〇〇駅徒歩14分　築29年　1LDK42平方メートル　1,300万円」という物件があるとします。今まで探した物件の利回りが5～7％程度であるのに対して、この物件は12％とはるかに高い利回りだったとします。

しかし、あくまでその利回りは「予想している家賃で空室にならなかったとき」の話です。大事なのは「需要」であり、安さと利回りにつられて買ったものの、賃借人が入らなければ家賃収入は0円なのです。そのため、物件価格と利回りだけでなく、きちんと需要のある「エリア」を見極めましょう。

2つめは、投資用でなく「居住用」として物件を評価してしまうということです。不動産投資用物件に住む人は基本的に永住志向ではないため、居住用不動産を購入するときよりも、商品力は低くても構いません。

しかし「居住用」として評価する目線が捨てきれずに、眺望や階数、そして日当たりを意識してしまう人が多いのです。もちろん商品力が高いに越したことはありませんが、商品力が良すぎると価格が高くなります。

価格が高くなりすぎることで、結果的に利回りが低くなってしまうと本末転倒です。不動産投資の際は「居住用」としての魅力よりも「利益が出るかどうか」を考える必要があります。

不動産投資における注意点

不動産投資をするときの主な注意点は税制優遇です。特に、居住用不動産の購入経験がある人は注意しましょう。投資用不動産には居住用不動産のようなローン控除もありませんし、売却したときの3,000万円の特別控除もありません。

また、投資用不動産は面積が小さいので不動産取得税の軽減も受けられないかもしれません。「居住用」でなく「投資用」であるという理由で、税制優遇が受けられない可能性があるのです。この点を加味せずに収益を計算すると結局赤字になったという事態になりかねないので注意しましょう。

不動産投資をはじめる時のポイント

1. 不動産投資の仕組みを知る
2. 不動産投資の流れを知る
3. 不動産投資物件はエリアを考え「投資用」であることを意識する
4. 税制優遇に気を付ける

不動産投資を初めて行う方は、上記4点に注意しましょう。3、4に関しては、不動産投資で得られる利益の額に大きな影響を与えますので、特に気を付けましょう。

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