頭金ゼロ・自己資金がなくても始められる賃貸経営とは

賃貸経営を始めるときは、金融機関から借り入れをして物件を取得するのが一般的です。賃貸経営に興味があっても、融資を受けられるのか、頭金はどのくらい必要なのか気になっている方は多いのではないでしょうか。今回は、頭金ゼロ・自己資金なしでも始められる賃貸経営について解説していきます。

賃貸経営にかかるコストとは

賃貸経営を始めるときにかかるコストには、物件の購入費用の他に、「仲介手数料」、「融資関係費用」、「登記関係費用」、「不動産取得税」などがあります。

まず、物件を不動産会社から購入した場合は、その不動産会社に「仲介手数料」を支払う必要があります。なお、仲介手数料には限度額が定められています。取引物件価格が400万円以上の物件であれば、「取引物件価格×3％＋6万円」が上限となり、これに消費税が加算されます。

融資を受けて物件を購入する場合には、金融機関によって取り扱い事務手数料などの「融資関係費用」がかかります。また、取得した物件の抵当権を設定するための登録免許税や司法書士への報酬などの「登記関係費用」がかかります。さらに物件の取得時には、「不動産取得税」という地方税がかかります。

これらの初期費用は、「物件価格×5～7％」程度かかるとみておきましょう。つまり、税抜き4,000万円の物件であれば、200万円～280万円の初期費用がかかるということになります。ただし、不動産取得税は物件の評価額によって変動するので、上記の計算には含まれていません。そのため、さらに不動産取得税として数十万円～100万円程度かかるとみておきましょう。

また、賃貸経営を始めた後にかかるコストには、借り入れの返済や各種税金、火災・地震保険料、物件の修繕費などがあります。これらは賃料収入から捻出することもできますが、賃貸経営が軌道に乗るまでは手持ちの資金でやりくりすることになるため、余裕を持った収支計画を立てることが大切です。

いくらから賃貸経営が可能か

借り入れによって初期費用を賄うことができれば、頭金ゼロ、自己資金なしでも賃貸経営を始めることが可能です。ただし、次項で詳しく解説しますが、頭金や自己資金なしだと審査が厳しくなるのも事実です。金融機関や借入者の返済能力にもよりますが、一般的に「借入者の年収×5倍」程度が融資金額の上限と言われています。そのため、仮に年収600万円の方であれば、3,000万円が借入金額の上限になります。つまり、3,500万円の物件が欲しい場合には、500万円の自己資金が必要ということになります。

融資を受ける際に注意する点は、融資を「組むことができる」金額ではなく、融資を「返済できる」金額で考えることです。金利を含めて月々の返済額がいくらで、支出やリスクがどの程度あるかを加味しながら、借入金額を決めていきましょう。

資金調達の仕方

最も一般的な方法は、民間の金融機関から融資を受けることです。民間の金融機関以外にも、日本政策金融公庫などの政策金融機関やノンバンクがあります。それぞれ金利など条件に違いがあるため、状況に合った金融機関を選ぶ必要があります。

金融機関の審査項目は、勤務先会社の規模や業績などの「会社情報」、年収や自己資金などの「資金内容」、収益性や担保力といった「物件情報」、そして、年齢や信用情報、転職歴などの「個人情報」です。頭金や自己資金なしの場合に審査が厳しくなるのは、この資金内容の審査項目に影響するからです。

頭金や自己資金なしの場合でも、年収が高い場合や大手企業に勤続している場合は、審査に通る可能性が高くなります。頭金や自己資金なしの場合におすすめなのが、政策金融機関の日本政策金融公庫です。審査に時間がかかるため余裕を持って準備をする必要がありますが、融資のハードルが比較的低いとされています。高利回りの物件であれば、ひとまず金利の高いノンバンクから融資を受け、その後、金利の低い金融機関で借り換えるという方法もあります。

融資までの流れは、まず審査を行い、承認後に正式な契約を結ぶという形になります。まずは金融機関に問い合わせて、融資を受けることができるのか、どのくらい借りられるのかを確認してもらいましょう。また、物件を仲介した不動産会社に金融機関を紹介してもらえることもあります。

シミュレーション

税抜き6,000万円の中古アパート1棟を、頭金0円で賃貸経営用に取得するとします。この場合、以下のコストがかかります。なお、今回の計算では融資は30年ローンと仮定します。

・ 仲介手数料　： 6,000万円×3％＋6万円＝186万円
・ 融資関係費用： 売買契約書の印紙代4,5万、金銭消費貸借契約書の印紙代6万円、抵当権設定費用24万円
・ 登記関係費用： 合計110万円（下記参照）
・ 不動産取得税： 土地評価額4,000万円×1,5％＝60万円、建物評価額×4％＝80万円

登記関係費用は司法書士費用10万円、登録免許税100万円（土地評価額×1.5%+建物評価額×2％－土地評価額4,000万円、建物評価額2,000万円と仮定）の合計110万円です。つまり、6,000万円の物件を取得する場合、税抜きで450万円程度の初期費用がかかります。

ただし、税額は諸条件によって異なりますので、必ず税理士や税務署に確認しましょう。

頭金や自己資金がなくても賃貸経営はできる

賃貸経営を始めるにあたって、頭金や自己資金が多いに越したことはありませんが、初期費用を金融機関からの借り入れでまかなうことも可能です。ただし、どうしても審査が厳しくなってしまうことを考慮に入れておきましょう。物件の取得にいくら必要で、毎月の支払いにどれだけ必要になるのか、しっかりと計算した上で賃貸経営を始めることが大切です。

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