アパート投資とマンション投資を徹底比較、あなたに最適な投資先は？

2016年において不動産投資にまつわる最もインパクトのある出来事といえば、日銀が日本史上初のマイナス金利政策を導入したことではないでしょうか。市中銀行が日銀に預ける準備預金の一部に対してマイナス金利をかけることで、市中銀行から世の中へお金が出回ることを目的とした施策です。その結果、担保至上主義といえる銀行の不動産投資への貸出を促進する流れとなりました。

このような状況下において、不動産投資を本気で考えてみようと思われる方が増加していると想定できますが、その不動産投資の選択肢の中でも、アパート投資と区分マンション投資のどちらが最適であるのかを考えるきっかけを紹介致します。

金融機関の貸出動向

最近のメガバンクは、不動産投資に対する融資によってローン金利で利ザヤを稼ぐものというよりも、資産家が所有する不動産や金融資産の相続対策に踏み込む入り口と位置付けているようです。一方、信託銀行や地銀などは、サラリーマン投資家に向けて多様な条件で融資する方向に移行しつつあるようです。

このように投資家は、各金融機関の融資スタンスの違いをはっきり認識したうえで、自分にはどの金融機関が最適なのかを見分ける必要があります。

不動産投資の市場動向

2016年は不動産価格の上昇を受け、高値のうちに売却しておきたいとの考えから売却に動き出す層が顕在化し、売り物件が増加したといわれています。

また、公的年金の将来の支給額に対する不信感などにより、リタイアメント後の収益を確保しようとする観点からごく普通のサラリーマンが不動産投資に着目し、市場が活発化しました。不動産価格が大きく上昇して初期の投資利回りが低下しなければ、2017年もこの状態は継続することが予想されるでしょう。

アパート投資とマンション投資の相違点

不動産投資には投資対象の違いから、アパート投資とマンション投資があります。

アパート投資は、通常、新築もしくは中古物件を1棟購入することで、一気に数室のオーナーになるものです。投資額が大きくなるので「金融機関からこんなにお金を借り入れて大丈夫だろうか」と考える初心者も当然いらっしゃるかと思われます。しかし、不動産投資はキャッシュフローで判断します。投資規模が大きいことで、キャッシュフローが黒字化する可能性は大いに高まります。

一方、区分マンション投資は、通常、新築、もしくは中古の区分所有マンションを購入し、賃貸に出すことによって賃貸収入を得る方法です。立地や物件内容にもよりますが、一般的には1Rマンションなどであれば初期投資額がアパート投資と比べて小さくて済むことが多いので、不動産投資の入り口としては良いかもしれません。しかし、最近の投資利回りの低下（特に首都圏近郊）により、キャッシュフローの黒字化は徐々に厳しくなっているともいわれています。

アパート投資のメリットと活用法

では、1棟物のアパートに対して投資を行うメリットは、どのようなものがあるでしょうか。最大のメリットは、投資キャッシュフローの最大化を目指すことができる点です。不動産投資の本質は、自己資本（手持ちのお金を投資すること）と他人資本（主に金融機関からの借り入れ）の最適化により、安定したキャッシュフローを生み出すことです。

また、同時に複数の部屋を所有するため、空室リスクが分散されることになります。このようにスケールメリットを生かして、キャッシュフローを最大化しながらリスクの分散が図れるのです。

区分マンション投資のメリットと活用法

一方、区分マンション投資は、初期投資が比較的少ない点が最大のメリットといえるでしょう。不動産投資の経験が少ない初心者にとって、比較的少ない自己資金で手軽にはじめられる点は、大きなメリットです。また、きちんとした業者を選べば、融資先の斡旋から登記まで、パッケージになって投資家をサポートしてくれます。現物不動産投資の世界を覗く入り口として、活用してみるのも良いかもしれません。

しかしながら、前述にあるよう、アパート投資のように初めから複数の部屋を所有するわけではではないので、どうしても空室リスクが付いて回るので、その点は十分注意しましょう。

いかがでしたでしょうか。アパート投資、区分マンション投資に限らず、不動産投資のキモは、他人資本をいかに有効活用するかです。

一般的な金融商品では、信用取引などを除けば、投資案件に金融機関が融資することはまずないことです。このように、レバレッジをかけて自己資金以上の投資ができる点が、不動産投資の最大のメリットといえるのではないでしょうか。

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