失敗するアパート経営とは？ 陥りやすい失敗の原因と対策

「新築のアパートであれば、入居率100％で家賃も安定して入ってくるだろう」という考えとは裏腹に、空室が生じてしまい思惑通りにいかないケースは実際に起こりうることです。アパート経営を行うにあたって、必ずしも全員がうまくいっているわけではなく、途中でつまずき悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

しっかりとした計画を立て、信頼できる不動産のプロとともに経営を行っていくことで、こうした失敗は防げるでしょう。そこで、陥りやすい失敗の原因を探るとともに、その対策を解説していきます。

アパート経営で失敗した事例

よくあるアパート経営の失敗事例に、高利回り中古物件への投資があります。利回り20％と聞けばどんな方でも気になることでしょう。しかし、利回りが高いということはリスクもつきものです。

例えば築年数が古い場合は、まとまったリフォーム代金が空室になる度に必要となる可能性があります。また、駅から遠いケースでは、想定利回りは20％と高いものの実際に入居者がつかず、思ったほど利回りが得られないということもあります。

さらに、忘れてはならないのが税金です。税金には固定資産税や都市計画税など、所有するだけで毎年かかってくるものがあります。これらは家賃収入が入ってくるかどうかに関係なく支払わなければなりません。空室が多く、家賃が下がるほどに利回りは低下し、税負担が重くなります。結果として税負担に耐えられず泣く泣く売却せざるをえなくなり、売却価格によっては最終的に損失だけが残るケースもあります。

他にも、満室経営の物件を購入したにもかかわらず、家賃が入らないといったケースも存在します。原因は家賃滞納であり、利回りは必然的に低下することになってしまいます。

アパート経営で失敗する要因

上述のような失敗事例は数多く発生しているといわれています。それでは、中古物件を購入する時に何が問題となるのでしょうか。

さまざまな要因が考えられますが、気をつけなければならないことの1つに入居者管理があります。入居前に入居者の審査はしっかりできているのかどうか、入居後に家賃は継続して振り込まれているのかどうか、というチェックもすべきでしょう。

また、建物が古い場合にはその後の修繕費用やリフォーム費用が大きくかかることも想定しておくべきです。こうした費用も見積もったうえで、投資金額に対する実際の収入の割合、つまり実質の利回りがどのくらいになりそうかを保守的に見積もるべきです。

どうしても利回りに目が行きがちな方が多いのは事実ですが、むしろそれがリスクとなり仇となることもあります。注意しておくほうがよいでしょう。

成功させるために押さえておくべきこと

それではこうした失敗を防ぎ、アパート経営を成功させるために押さえておくべきことはなんでしょうか。例えば「家賃滞納保証」サービスを利用するという手段があります。これは家賃滞納があった場合に、業者が保証を行ってくれるものです。こうした仕組みがあれば、家賃が入ってこないといったリスクから解放されます。

この他、入ってくる家賃の一部を積立金としておき、入退去時にリフォーム費用に充当する「定額リフォーム積立金」といったサービスもあります。一般的なリフォーム代金はこの積立金で賄うことになりますので、突発的な費用の心配もありません。

ほかにも、大手の業者ではグループ会社での管理契約・ガス供給契約の契約期間中のサービスとして、エアコンやガス給油器、配管設備の修理交換費用を全額負担するなどのサービスを行っているところもあります。こうしたメンテナンス代も意外に大きな出費となりますので、ありがたいサービスといえるでしょう。

上記のようなサービスを利用することで失敗を防ぎ、成功への近道をたどれるようにするのも一つの方法といえます。

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