賃貸経営の隠れたリスク？ 失敗させない賃貸経営とは

賃貸経営を行ううえで避けて通れないのが、建物の劣化です。新築に比べると中古はどうしても古く見えます。また、家屋の中の設備も時代のニーズ変化に合わせていかなければなりません。そのため、現代のニーズとは異なる昔の間取りや設備では、入居者がつかないといったリスクをはらんでいます。

こうした課題に対応し、古くなっても成功する賃貸経営を行うことは可能です。一体どのような方法があるのでしょうか。まずは陥りやすいリスクや失敗例を確認し、どのような方法でカバーできるのか、解説していきます。

賃貸経営のリスク

賃貸経営におけるリスクの中で大きいものは、空室になることや、経年劣化に伴う家賃の下落です。また、アパートを資産として考えた場合、資産価値の下落リスクも存在します。

こうしたリスクは、実際には信用できる不動産会社が賃借人を探してくれることで、ある程度カバーすることはできます。ただし、そうした不動産会社の努力でもカバーできないケースもあります。それはマーケット動向です。

景気の良い時や人口増加時代には、空室も埋まりやすいでしょう。地価の上昇も見込めることから、資産価値も下落するどころか上昇する可能性もあります。しかし、こうした点はマーケット動向に左右されやすいため、注意が必要となります。

賃貸経営で失敗した事例

賃貸経営で失敗した事例にはどのようなものがあるか確認していきましょう。よくあるのが、空室により安定して家賃が入らなくなってしまうケースです。仮に5月に退去の申し出があった場合には、どのようなことが想定されるでしょうか。引っ越しシーズンは年末から5月ぐらいまでです。5月に退去申し出があり、その後退去となるとシーズンオフが続くため、次の借り手を探すのが難しくなります。

そこで慌てて家賃引き下げに動くとどうなるでしょうか。家賃の引き下げ幅をどの程度にするかによっても異なりますが、大きく下げれば入居者が見つかる可能性は高くなるでしょう。一方、毎月の家賃を引き下げるにしても、1,000円程度では入居者が見つからないといったケースもあります。この場合には数か月、下手をすると1年にわたって空室が継続する恐れがあります。

空室を埋めるためあまりにも家賃を引き下げると、今度は別の部屋を賃貸する時にも下げざるを得ないといった状況に陥るケースがあります。そうなると値崩れを起こす要因にもなり、賃貸経営がうまくいかないようになる恐れがあります。

失敗する要因

上記の事例では、アパート経営など複数の部屋を所有する場合を考えてみました。こうしたケースでは空室をマイナスに捉え、家賃引き下げに動いたわけですが、その後の収益を低下させる要因となってしまいました。

古くなれば家賃は徐々に低下するのが通例とはいえますが、うまく対応した例もあります。どのようにすれば家賃下落をカバーできるのでしょうか。

成功するために抑えておくべきこと

たとえば、繁忙期には家賃を多少高めに設定するといった行動に出るのも一つの手かもしれません。春先までは引っ越しの繁忙期で、条件の良い物件から賃貸は決まっていく可能性が高いです。となれば、多少強気で家賃を引き上げても、賃貸契約が決まる可能性があります。一方、シーズンオフは少しでも早く入居付けが決まり、家賃収入を得られるようにするため、多少の引き下げを行います。

こうすることで、トータルで見た場合に家賃収入を減らさず、安定させることに成功できるのではないでしょうか。このように、アパート経営ではその時々のシーズンに合わせた対策を立てることで、うまく経営を行えるようになるでしょう。

家賃は下落するといっても、他の投資のように大暴落は起こりにくいといえます。インフレ（物価上昇）が生じれば、家賃引き上げの可能性もあります。家賃管理をうまく行うことが、賃貸経営のコツの１つといえるでしょう。

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